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Obligations du vendeur

Diagnostiques

Les obligations du vendeur découlent des droits de l’acheteur, Il doit :


• livrer le local dans l’état et aux dates convenues. Tout retard peut se traduire par une demande de dommages et intérêts;
• en assurer à l’acheteur une jouissance paisible et utile, aussi bien le garantir contre tous risques d’éviction que contre les défectuosités non apparentes de l’immeuble.

Le vendeur doit s’abstenir de causer un trouble matériel ou juridique à l’acquéreur. Il est notamment responsable du trouble résultant de son fait. (C. civ art 2108)
Quoique, lors de la vente, il n’ait été fait aucune stipulation sur la garantie, le vendeur est obligé de droit à garantir l’acquéreur de l’éviction qu’il souffre dans la totalité ou partie de l’objet vendu, ou encore des charges prétendues sur cet objet, et non déclarées lors de la vente .

Cette garantie ne joue que par suite de l’éviction ou de menace d’éviction. Toutefois, l’acte de vente peut contenir des clauses portant modification de cette garantie et même exclusion, sauf toutefois en ce qui concerne le fait personnel du vendeur. Mais le vendeur ne peut opposer la non-garantie que s’il a été de bonne foi en stipulant.

On soulignera, à cet égard, que le vendeur est tenu d’expliquer à quoi il s’oblige, et que tout acte obscur ou ambigu s’interprète contre le vendeur.

Par ailleurs, le vendeur est normalement garant des vices et défauts de la chose vendue. Mais le vendeur n’est pas tenu des vices apparents dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.

La garantie du vendeur ne joue qu’à raison des défauts cachés qui rendent la chose vendue impropre à l’usage auquel elle est destinée ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquis ou en aurait donné un moindre prix s’il les avait connus. Il doit donc s’agir d’un vice proprement dit, c’est-à-dire affectant l’usage ou l’utilité de la chose et non pas de l’absence d’une simple qualité ou d’un simple agrément.

Toutefois, il peut être dérogé à la garantie légale en matière de vices. La clause selon laquelle l’acheteur s’oblige à prendre la chose telle qu’elle est, sans pouvoir engager la responsabilité du vendeur en cas de révélation d’un vice est d’usage. Une telle clause est valable, à la condition que le vendeur n’ait pas connu le vice. Or, la jurisprudence établit une présomption de mauvaise foi à encontre des vendeurs professionnels qui sont censés connaître ou avoir pu connaître les vices de la chose vendue par eux. Par conséquent, les clauses limitatives de responsabilité stipulées par un vendeur professionnel sont sans effet.

Lorsque la garantie du vendeur au titre des vices cachés est applicable, l’action en garantie doit être intentée par l’acquéreur dans un bref délai, suivant la nature du vice. Ce délai est laissé à l’appréciation souveraine des tribunaux. Le délai court du jour de la manifestation du vice allégué. La prudence commande à l’acquéreur d’agir immédiatement. On notera que la garantie du vendeur ne peut être mise en jeu que par une action en justice, toute autre démarche de l’acquéreur étant inopérante.

L’acquéreur pourra demander une diminution du prix et même, si le vice est particulièrement important, demander la résiliation de la vente.
Depuis le 1er janvier 1979, la personne qui vend après achèvement un immeuble qu’elle a construit ou fait construire est réputée constructeur le vendeur d’un immeuble qui vient d’être construit est donc soumis à la responsabilité des constructeurs.

1) Il doit indiquer la superficie de la partie privative du lot vendu
1) Obligation de mentionner la superficie

Cette obligation est faite par l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 tel qu’il résulte de la loi du 18 décembre 1996 , dite loi Carrez. La mention de la surface doit être faite non seulement dans l’acte de vente et d’une façon générale dans tout contrat constatant ou réalisant la vente d’un lot — ce qui englobe la promesse synallagmatique de vente mais également toute promesse unilatérale de vente ou d’achat. À défaut de toute mention de superficie, la nullité de l’acte peut être invoquée par l’acquéreur, le bénéficiaire de la promesse unilatérale de vente ou le signataire de la promesse unilatérale d’achat. Ces dispositions sont d’ordre public; il ne peut y être dérogé conventionnellement.
Se trouve visée l’offre de vente dans le cas des différents droits de préemption, de sorte que cette offre devra faire mention de la superficie.
La même obligation est faite lorsque la vente ou la promesse porte sur une fraction de lot, ce qui implique d’ailleurs sa division.
Peu importe la nature du lot. La protection n’est pas limitée aux acquéreurs d’appartements. Elle profite également aux acquéreurs de bureaux, de commerces ou autres locaux.
Toutefois, l’obligation de mentionner la superficie n’est pas applicable aux caves, garages, emplacements de stationnement, non plus qu’aux lots ou fractions de lot d’une superficie inférieure à un seuil de 8 mètres carré aux termes de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 4-2 du décret du 17 mars 1967. Cette dernière exclusion peut concerner, par exemple, la vente séparée d’un débarras ou d’une buanderie.
On notera que l’indication de superficie ne concerne que les parties privatives, à l’exclusion des parties communes.

2) Calcul de la superficie

Le mode de calcul de la superficie dont la mention est obligatoire est défini par les articles 4-1 et 4-2 du décret du 17 mars 1967 tels que résultant du décret du 23 mai 1997

Ainsi la superficie de la partie privative d’un lot ou dune fraction de lot visée à l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 est la superficie des planchers des locaux clos et couverts. Se trouvent donc exclus les balcons et terrasses.

Doivent être déduites les surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures (c’est-à-dire l’ouverture pratiquée dans l’épaisseur du mur de portes et de fenêtres). En outre, il ne doit pas être tenu compte des planchers des parties des locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 m.

L’intervention d’un professionnel pour le calcul de la superficie en application des dispositions ci-dessus n’est pas obligatoire. Toutefois, compte tenu des conséquences résultant de l’indication dune superficie erronée, il est évident que cette intervention est fortement recommandée.

La Commission relative à la copropriété recommande, de vérifier que le professionnel intervenant est garanti par une assurance de responsabilité civile pour cette activité de mesurage.

Les frais de mesurage sont à la charge du vendeur.

3) Sanction du défaut de mention de la superficie

En cas d’absence de toute mention de superficie, le bénéficiaire de la promesse de vente, l’acquéreur ou le signataire d’une promesse d’achat peut faire valoir la nullité de l’acte. Il s’agit d’une nullité relative. Le vendeur (ou le bénéficiaire de la promesse d’achat) ne peut y prétendre.

L’action en nullité est possible jusqu’à l’expiration d’un délai d’un mois à compter de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente. Il s’agira de l’acte définitif normalement authentifié par un notaire. L’action en nullité doit, au plus tard, être introduite dans ce délai d’un mois, lequel constitue un délai préfix qui ne peut être suspendu.

Toutefois, la signature de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente entraîne la déchéance du droit à engager ou poursuivre une action en nullité de la promesse ou du contrat qui l’a précédée, fondée sur l’absence de mention de la superficie, dès lors que celle-ci est mentionnée dans l’acte authentique constatant la réalisation de la vente. L’acquéreur qui accepte de signer l’acte de réalisation qui répare le défaut de mention de la superficie dans la promesse ou dans le contrat antérieurement signé, s’interdit tout recours ou poursuite d’un recours à ce titre.


4) Sanction de la mention d’une superficie erronée

Il peut avoir été satisfait à l’obligation de mention de la superficie mais que celle-ci s’avère erronée. Il convient de distinguer entre deux possibilités.

Si la superficie réelle, calculée comme il a été dit ci-dessus, est inférieure de plus de 1/2Oième - soit 5% - à celle exprimée dans l’acte, l’acquéreur a droit, sur sa demande, à une réduction du prix proportionnelle à la moindre mesure.

Par exemple, si pour un appartement annoncé de 15 m2. vendu au prix de 228 673 €, il s’avère que La superficie réelle, calculée comme il a été dit ci-dessus, est de 106 m2 soit une différence de - 9m2 (plus de S %), la réduction du prix sera de 11 896€.

L’action en diminution du prix doit être intentée par l’acquéreur dans un délai d’un an à compter de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente, à peine de déchéance.

En revanche, si la superficie est supérieure à celle exprimée dans l’acte, l’excédent de mesure ne donne lieu à aucun supplément de prix , La protection ne profite qu’à l’acquéreur.

Divers documents doivent être remis au vendeur et à l’acquéreur, le jour de la signature de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente, par le notaire, au vu de leur parfaite information.

Les dispositions de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 et des articles 4-1 à 4-3 du décret du 17 mars 1967 pris pour son application ont un caractère d’ordre public ainsi qu’il résulte de l’article 43 de la loi précitée qui répute non écrite les clauses contraires à l’article 46.



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