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Recouvrement de charges par le Syndic

VISIBILITE

Que faire si l’un des Copropriétaires ne paie pas ses charges? : C’est au Syndic de se charger du recouvrement et pour ce faire il n'a pas besoin de l'autorisation de l'Assemblée Générale (sauf dans le cas d'une saisie immobilière). Il dispose de différents moyens allant du règlement amiable à l’arbitrage des tribunaux. Le choix sera fonction de l'importance de la créance, des biens qui peuvent être saisis, et aussi de l'attitude coopérative ou non du Copropriétaire.


Le rôle du Syndic

Le Syndic est chargé du recouvrement des charges car il s’agit d’un des aspects de l’administration de l’immeuble, tâche dévolue par la Loi au Syndic de Copropriété par l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965.

Le Syndic S.D.C engage sa responsabilité si sa négligence cause un préjudice au Syndicat.

Le délai de prescription pour le paiement des charges est de 10 ans (article 42 de la loi de 1965).

Pour le recouvrement des charges du budget prévisionnel : Les provisions trimestrielles égales au quart du budget voté (sauf modalités différentes fixées par l’Assemblée) sont exigibles au premier jour de chaque trimestre ou de chaque période fixée par l’Assemblée Générale (article 14-1).

A défaut de versement à sa date d’exigibilité d’une provision prévue à
l’article 14-1, les autres provisions prévues à ce même article et non encore échues deviennent immédiatement exigibles après mise en demeure par lettre recommandé avec accusé de réception (LRAR) restée infructueuse pendant plus de 30 jours à compter du lendemain du jour de la première présentation de la LRAR.

Le Président du Tribunal de Grande Instance (TGI), statuant comme en matière de référé, peut condamner le Propriétaire défaillant au versement des provisions devenues exigibles. L’ordonnance est assortie de l’exécution provisoire de plein droit.

Lorsqu’une mesure d’exécution est exercée contre le débiteur défaillant et porte sur une créance de loyer ou une indemnité d’occupation, celle-ci se poursuit jusqu’à l’extinction de la créance du syndicat telle qu’elle est fixée dans l’ordonnance
(article 19-2).

Pour le recouvrement des autres charges : Le Syndic doit notifier au Copropriétaire débiteur une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception
(article 63 du décret du 17 mars 1967). C’est à compter de cette date que vont courir les intérêts de retard dus au Syndicat. Dès la mise en demeure faite par le Syndic à un Copropriétaire de régler ses charges, les sommes dues par ce Copropriétaire portent intérêt au profit du Syndicat. Le taux de cet intérêt est le taux légal en matière civile (article 36 du décret du 17 mars 1967) soit 2,95% en 2007.

Le rôle des Copropriétaires

Toutes les actions, sauf la procédure de saisie immobilière, peuvent être intentées sans accord préalable de l’Assemblée Générale
(article 55 du décret du 17 mars 1967).
Les frais nécessaires exposés par le Syndicat pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un Copropriétaire, sont à la charge de ce seul Copropriétaire. Les frais visés sont ceux qui interviennent à compter de la mise en demeure (article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965).

Le Conseil Syndical a intérêt à mettre au point avec le syndic une méthode de recouvrement adaptée à l'immeuble. Le Conseil Syndical va dans un premier temps suggérer la recherche d'une solution à l'amiable. Pour ne pas aggraver la situation et éviter d'engager une procédure lourde, il vaut mieux après entretien avec le débiteur envisager avec lui un échelonnement des paiements.

En effet, le Conseil Syndical doit s'informer de l'existence de charges impayées et peut donner son avis sur le plan de règlement amiable des dettes et vérifier qu'il est respecté. Dans le cas où l'engagement d'une procédure de recouvrement s'avérerait nécessaire, il doit être consulté par le Syndic sur l'engagement d'une procédure judiciaire et le choix de cette procédure. Il s'assurera de l'exécution, des décisions judicaires obtenues.

Pour cadrer l'action du Syndic, l'Assemblée Générale peut adopter à la double majorité de
l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, un protocole de recouvrement qui sera inséré dans le règlement de copropriété. Ce protocole décrit la procédure qui s'impose au Syndic en cas d'impayé.

Les frais de recouvrement

Le recouvrement des charges et autres créances impayées entraîne un coût pour la Copropriété (courriers en recommandés, honoraires spécifiques du syndic, frais d'avocat, d'huissier ...).
La loi SRU a précisé que les frais nécessaires au recouvrement des charges impayées sont supportés uniquement par le mauvais payeur sans préciser pour autant quels étaient les frais nécessaires. La loi ENL du 13 juillet 2006 a clarifié cette notion en modifiant l'article 10-1 de la loi de 1965 qui propose une liste non exhaustive de ces frais incluant : les frais de mise en demeure, de relance, de prise d'hypothèque, certains frais d'huissier.

En cas de litige, le Tribunal pourrait refuser que des frais jugés non nécessaires ou d'un montant prohibitif soient supportés par le mauvais payeur. Les frais de recouvrement qui ne seront pas jugés comme nécessaires resteront à la charge du Syndic si le syndicat désapprouve les démarches engagées par le Syndic.

Le paiement de pénalités ou d’intérêts de retard

Le Syndic peut faire jouer une clause pénale du règlement de Copropriété qui prévoit des sanctions à l’encontre du Copropriétaire qui ne s’acquitte pas de ses charges de Copropriété comme le paiement de pénalités ou d’intérêts de retard.
Cette pénalité peut être fixée à un pourcentage des sommes dues comme 5% par mois de retard.
Le Syndic doit saisir les tribunaux pour en demander l’application. En cas de contestation de la part du débiteur, le juge peut modérer ou augmenter la peine convenue
(articles 1231 et 1152 du Code Civil).

Article 1152
(Loi nº 75-597 du 9 juillet 1975 Journal Officiel du 10 juillet 1975)
(Loi nº 85-1097 du 11 octobre 1985 art. 1 Journal Officiel du 15 octobre 1985)

Lorsque la convention porte que celui qui manquera de l'exécuter payera une certaine somme à titre de dommages-intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte, ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Toute stipulation contraire sera réputée non écrite.

Article 1231
(Loi nº 75-597 du 9 juillet 1975 Journal Officiel du 9 juillet 1975)
(Loi nº 85-1097 du 11 octobre 1985 art. 2 Journal Officiel du 15 octobre 1985)

Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la peine convenue peut, même d'office, être diminuée par le juge à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'article 1152. Toute stipulation contraire sera réputée non écrite.

La mise en œuvre de la clause pénale exclut la possibilité de demander en parallèle des intérêts de retard au copropriétaire débiteur.

Les actions de recouvrement de droit commun

• La déclaration au greffe

Cette procédure vise à faciliter le règlement des petits litiges devant le tribunal d’instance par une simplification des modalités de formation de l’instance et de saisine du juge. Il doit s’agir de litige d’un montant inférieur à 4.000 €.

Le Syndic saisit le Tribunal d’Instance par une simple déclaration au greffe précisant l’identification des parties (nom, prénoms, profession, adresse ou dénomination et siège social), l’objet de la demande et un exposé sommaire des motifs. Elle se fait sans huissier ni Avocat. C’est le greffier qui convoque les parties par lettre recommandée avec accusé de réception. Il envoie aussi une copie en lettre simple. Le demandeur peut être convoqué verbalement contre émargement.
La convocation du défendeur vaut citation, elle est accompagnée de la copie de la déclaration du demandeur et mentionne que, faute de comparaître, il s’expose à ce qu’un jugement soit rendu contre lui sur les seuls éléments fournis par son adversaire.
L’enregistrement de la déclaration interrompt la prescription et les délais pour agir.

• Le référé provision auprès du Président du TGI

Il s’agit d’une procédure rapide exceptionnelle instituée dans les cas d’urgence et pour les difficultés d’exécution.
Le Syndic peut actionner le Copropriétaire débiteur en paiement de ses impayés de charges de Copropriété devant le Président du TGI du lieu de la situation de l’immeuble sans que l’autorisation de l’assemblée générale soit nécessaire
(article 55 du décret du 17 mars 1967).

En cas d’urgence (par exemple travaux bloqués du fait du non paiement des fournisseurs), le Syndic peut agir en référé pour demander au créancier une provision.

• L’injonction de payer devant le Tribunal d’Instance

Cette procédure qui ne nécessite pas d'autorisation préalable de l'A.G. permet au créancier d’obtenir rapidement (en moyenne en moins de deux mois) et d’une manière unilatérale un titre exécutoire lui permettant d’engager des procédures d’exécution. le juge prend sa décision sur simple examen du dossier sans entendre le Syndic ou le débiteur.

Le Tribunal délivre un « titre exécutoire » qui permet d’opérer des saisies sur le débiteur : saisie-attribution sur compte bancaire, saisie sur véhicule ou sur mobilier.

Toutefois, le débiteur peut faire opposition à la demande, sans motivation dans un délai d'un mois. L’opposition du débiteur empêche alors le juge de statuer. En définitive, l’affaire doit être portée devant le Tribunal de Grande Instance, juge du fond compétent pour trancher les litiges de Copropriété.

Cette procédure est utilisée quel que soit le montant de la créance à recouvrer.

Le Syndic présente une requête au Tribunal d’instance du lieu de la situation de l’immeuble. Le ministère d’un avocat n’est pas nécessaire. La demande doit être chiffrée. Si le juge d’Instance estime la demande fondée, il rend une ordonnance portant injonction de payer.

Les garanties spécifiques à la copropriété

La loi de 1965 a institué deux garanties au profit du Syndicat pour assurer le recouvrement des charges impayées : l'hypothèque légale et le privilège mobilier. La
loi du 21 juillet 1994 a crée une nouvelle garantie : le privilège immobilier spécial.

L’inscription d’une hypothèque légale au profit du syndicat sur le lot du débiteur (article 19 de la loi du 10 juillet 1965)

Elle confère au Syndicat une sûreté réelle prenant rang au jour de l’inscription au fichier immobilier et un droit de suite permettant de saisir le bien immobilier en quelques mains qu’il se trouve. En cas de paiement de la totalité de la dette, le Syndic a compétence pour consentir la mainlevée de l’hypothèque et requérir sa radiation.

Créances garanties:

Créances de toute nature exigibles depuis moins de 5 ans à compter de l'inscription : charges, dommages et intérêts, prix d’acquisition d’un bien par le Syndicat, dépenses exposées pour la réalisation de travaux d’amélioration, avances, ou provisions dont le syndic peut demander le versement etc... Elle garantit, en outre, le paiement de la quote-part du coût des travaux d’amélioration ayant donné lieu à participation différée (paiement en dix annuités).

Formalités :

Le Syndic n'a pas besoin d'une autorisation préalable de l'A.G. pour engager cette procédure. Toutefois, l’inscription de l’hypothèque ne peut être prise qu’après une mise en demeure restée infructueuse. Mais pour garantir le paiement de la participation différée à des dépenses résultant de travaux d’amélioration, aucune mise en demeure n’est nécessaire (article 19 de la loi du 10 juillet 1965).

• Le privilège mobilier du bailleur d’immeuble (article 2 102-1° du Code Civil)

Il permet de poursuivre le paiement de sa créance par voie de saisie vente (si le syndicat dispose d’un titre exécutoire), de saisie conservatoire ou même de saisie revendication puisqu’il bénéficie d’un droit de suite en vertu de l’article 2102-2° du Code Civil. Il porte sur tous les meubles garnissant les lieux, sauf ceux que la loi déclare insaisissables (article 14 de la loi du 9 juillet 1991 et article 39 du décret du 31 juillet 1992). Si le lot fait l’objet d’une location non meublée, ce privilège est reporté sur les loyers dus par le locataire (article 19 de la loi du 10 juillet 1965).

Créances garanties :

Toutes les créances échues du syndicat à l’encontre d’un Copropriétaire : impayés de charges, dommages et intérêts, dépenses exposées pour la réalisation de travaux d’amélioration, avances ou provisions dont le Syndic peut demander le versement etc... Il garantit, en outre, le paiement de la quote-part du coût des travaux d’amélioration ayant donné lieu à participation différée (paiement en dix annuités).

Formalité :

Il n’implique aucune formalité donc aucune inscription du privilège.

• Privilège spécial immobilier en cas de vente ou de saisie du lot du débiteur (article 19-1 de la loi du 10 juillet 1965 et 2103 1°bis du code civil).

Ce privilège prime celui du vendeur et celui du prêteur de deniers pour les créances, liquides et exigibles, de l’année en cours et des deux années antérieures.

Il vient en concours avec celui du vendeur et du prêteur de deniers pour les mêmes créances afférentes aux deux années antérieures à celles qui viennent d’être énoncées. Dans ces conditions, le prix de vente est partagé entre le Syndicat, le vendeur, et s’il y a lieu, le prêteur de deniers. Il est alors permis de penser que le partage se fera entre eux au prorata de leurs créances.
Pour les années plus anciennes, le syndic ne bénéficie plus d'aucun privilège. D'où l'intérêt d'inscrire une hypothèque légale.

Créance garantie :

Les créances afférentes aux charges et travaux y compris les travaux d’amélioration.

Formalités : opposition sur le prix de vente (article 20 de la loi du 10 juillet 1965).

L’opposition au versement des fonds doit être formée par le syndic dans le délai de quinze jours à compter de l’avis de la mutation et met en œuvre le privilège de l’article 19-1 de la loi du 10 juillet 1965. L'opposition est obligatoirement effectuée par l'intermédiaire d'un huissier de justice. Les sommes dues par le vendeur sont dès lors bloquées chez le notaire et après accord du vendeur, reversées au syndic. L'intégralité du prix de vente n'est pas bloquée, le notaire verse au vendeur le surplus du prix après avoir retenu la somme correspondant aux impayés du Copropriétaire.

Elle doit énoncer de manière précise :

- le montant et les causes des créances du syndicat afférentes aux lots concernés et relatives aux charges et travaux, y compris ceux d’amélioration de l’année courante et des deux dernières années échues.
- le montant et les causes des créances du Syndicat afférentes aux charges de travaux, y compris ceux d’amélioration des deux années antérieures.

Ce formalisme est impératif. A défaut, l’opposition est entachée de nullité.

La mise en œuvre des voies d'exécution de droit commun

• La saisie conservatoire

Mesure judiciaire de protection accordée à tout créancier qui craint que son débiteur ne fasse disparaître les biens mobiliers sur lesquels peut jouer son droit de gage général.
Procédure pratiquée soit avec une autorisation de justice préalable soit par le syndicat muni d’un titre exécutoire
(articles 74 à 76 loi du 9 juillet 1991 et décret du 31 juillet 1992 article 220 à 243).
Un acte d’huissier est signifié au débiteur ou au tiers qui détient les biens. Défense est faite de disposer des sommes réclamées dans la limite de ce que doit le débiteur. Les sommes sont consignées et attribuées au créancier.

• Les mesures d’exécution forcée

Pour mettre en œuvre les voies d’exécution forcée, le Syndicat de Copropriété doit avoir un titre exécutoire au sens de
l’article 3 de la loi du 9 juillet 1991 (jugement, acte notarié revêtu de la forme exécutoire).

-
la saisie attribution avec un titre exécutoire (articles 42 à 47 de la loi du 9 juillet 1991 et décret 55 à 79 décret du 31 juillet 1992).

Saisie de créances de sommes d’argent que détient un tiers pour le compte du Copropriétaire débiteur.
Cette procédure met en jeu le syndicat des Copropriétaires (le saisissant), le Copropriétaire débiteur (le saisi) et une tierce personne (tiers saisi).
Un acte d’huissier est adressé par le saisissant au tiers saisi et lui interdit de disposer des sommes réclamées dans la limite de ce que doit le débiteur.
Les impayés de charges sont récupérés auprès du tiers saisi entre les mains duquel la saisie sera pratiquée.

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la saisie des rémunérations du travail avec un titre exécutoire (article R 145-1 et suivants du code du travail)

Les impayés de charges sont récupérés par le Syndicat de Copropriétaires directement entre les mains de l’employeur du Copropriétaire débiteur d’impayés de charges communes.
La procédure est ouverte devant le Tribunal d’Instance du lieu de résidence du Copropriétaire débiteur. Cette procédure est assortie de conditions quant la quotité du salaire saisissable et la qualité de salarié.

-
la saisie vente avec un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible (articles 50 à 55 loi du 9 juillet 1991 et décret 31 juillet 1992 articles 81 à 138)

Le Syndicat de Copropriété, « muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible » peut, après signification d’un commandement de payer, faire saisir des biens meubles corporels de son débiteur et en poursuivre la vente pour se payer sur le prix.

La saisie dans le local d’habitation du Copropriétaire débiteur d’une créance autre qu’alimentaire de faible valeur (535 €) n’est admise que sur autorisation du juge chargé de l’exécution donnée sur requête ou s’il n’est pas possible de recouvrer cette créance par une procédure plus simple par exemple au moyen d’une saisie de compte bancaire ou de rémunération du travail.
La procédure est diligentée, à la requête du Syndicat de Copropriété, par un huissier de justice avec le concours éventuel d’un commissaire priseur pour la vente du bien saisi.

Demande en injonction de payer
devant le tribunal d’instance

d

Demande en injonction de payer au Juge de proximité

d

Déclaration au greffe de la juridiction de proximité



d

Déclaration au greffe du tribunal d'instance

d

Demande en injonction de faire au Tribunal d’Instance

d

Demande en injonction de faire au Juge de proximité

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